De nombreuses SCPI de rendement proposent aujourd’hui un investissement immobilier démembré. Très peu connu et très peu utilisé auparavant, le démembrement offre pourtant des avantages non négligeables. Les SCPI EHPAD accourent vers ce type d’investissement profitant de leur essor du covid et se proposent comme une solution de placement intéressant pour constituer un patrimoine.
Comment le démembrement de bien fonctionne-t-il ?
Le démembrement suit le droit de propriété qui lui est régi par l’article 544 du Code civil. Selon cette loi, le droit de propriété donne trois attributs :
L’usus ou le droit d’user un bien ;
Le fructus ou le droit de jouir d’un bien ;
L’abusus ou le droit de disposer d'un bien.
Lors d’un achat d’un bien immobilier, ses attributs sont dédiés à une même personne : l’usufruitier (usus et fructus) et le nu-propriétaire (abusus). Toutefois, les attributs peuvent être séparés et on parle de démembrement de propriété. Il est possible de vendre les droits de l’usus et du fructus à une autre personne et de ne garder que le droit du nu-propriétaire. La durée d’un démembrement varie entre 15 et 20 ans. Celui-ci prend fin au décès de l’un des possesseurs de droit.
Démembrement EHPAD, quels avantages ?
Les deux parties du démembrement ont chacun leurs avantages dans un investissement EHPAD. D’un côté, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien ou de le louer pour percevoir des loyers. Par contre, l’usufruitier prend en charge toutes les dépenses liées à la gestion. Il peut s’occuper aussi de l’entretien d’une propriété en vue de restituer ce dernier en fin de contrat. Il sera aussi responsable de tout ce qui est fiscal. Le fait d’acheter seulement la part de l’usufruitier permet alors d’obtenir un revenu grâce aux loyers.
De l’autre côté, il y a l’investissement EHPAD porté sur la nue-propriété seule. En tant que tel, un nu-propriétaire n’aura pas besoin de faire la gestion locative. Il n’y a ni taxe foncière ni frais d’entretien. En fin de contrat, le nu-propriétaire pourra récupérer un bien et peut le revendre ou transmettre le patrimoine à des héritiers. L’avantage en cas de transmission EHPAD, c’est que les procédures ne seront pas fiscalisées.
Le démembrement commence à s’imposer petit à petit dans les stratégies patrimoniales. C’est un moyen parmi tant d’autres d’assurer la retraite ou de percevoir un loyer. Le tout sans acheter un bien en entier. C’est aussi un mécanisme délicat qu’il faut manier avec précaution.
